Immobilienmakler kennen solche Berichte von Kunden und Interessenten: Nach einem Hauskauf werden bisweilen versteckte Mängel an der Immobilie entdeckt. Dies ist natürlich besonders ärgerlich. Vor allem aber stellt sich die Frage nach der Haftung.
Was sind versteckte oder auch verdeckte Mängel überhaupt?
Man unterscheidet zwischen offenen und versteckten oder verdeckten Mängeln. Bei offenen Mängeln handelt es sich um Schäden am Haus, die auf den ersten Blick klar ersichtlich sind und denen sich der Verkäufer deshalb auch bewusst sein sollte.
Ein versteckter oder verdeckter Mangel hingegen ist nicht sofort ersichtlich und zeigt sich meist auch erst nach einiger Zeit oder nach Ereignissen, die den Mangel erst aufdecken. Ein solcher Mangel ist dem Verkäufer in den meisten Fällen beim Verkauf des Hauses nicht bewusst.
Versteckte Mängel nach Hauskauf: Kann der Verkäufer die Haftung ausschließen?
Um die entscheidende Frage gleich zu beantworten: Ja, es ist möglich, dass der Verkäufer im Kaufvertrag die Haftung für versteckte, bzw. verdeckte Mängel von vornherein ausschließt.
Nach Mängeln wird beim Hauskauf (einer Bestandsimmobilie) immer gefragt. Immobilienmakler weisen ebenfalls auf solche Mängel hin. Im Gegensatz zu versteckten Mängeln, können offene Mängel natürlich nicht ausgeschlossen werden. Es lohnt sich auch meistens für den Verkäufer nicht, alle Mängel vor dem Kauf zu beseitigen. Wenn es beispielsweise um einen abgeblätterten Anstrich geht, wünscht der Käufer vielleicht eine ganz andere Farbe. Es ist in diesem Fall also wahrscheinlich sinnvoller dem Käufer im Preis entgegenzukommen als den Mangel vor dem Verkauf beheben zu lassen.
Versteckte Mängel hingegen kann der Verkäufer gekannt haben oder nicht. Wenn er sie kannte und verschwieg, wäre das Arglist, die es erlaubt, den Kaufvertrag anzufechten oder auf eine nachträgliche Kaufpreisminderung zu bestehen. Eine solche arglistige Täuschung würde die Vertragsklausel bezüglich der versteckten Mängel unwirksam machen.
Doch diese Arglist muss bewiesen werden, was stets kompliziert ist. Es wäre also zu belegen, dass der Verkäufer den Mangel kannte und dieser aus seiner Sicht somit eben nicht versteckt war.
Was sollte der Käufer unternehmen?
Der Käufer steht bei arglistig verschwiegenen, versteckten Mängeln in der Beweispflicht. Diese Beweise muss er zeitnah zusammentragen, denn es droht überdies die Verjährung der Ansprüche nach zwei Jahren. Die Laufzeit dieser zwei Jahre beginnt allerdings nicht unmittelbar nach dem Hauskauf, sondern erst, nachdem die Mängel entdeckt wurden. Sinnvoll dürfte es stets sein, einen Sachverständigen zur Schadensbegutachtung heranzuziehen. Dieser bewertet den Schaden, was hinsichtlich des Schadensausgleichs wichtig ist. Er ermittelt außerdem, wie lange der betreffende Schaden schon bestanden haben muss. Daraus lässt sich wiederum schließen, ob der Verkäufer den Schaden gekannt haben muss und dessen Verschweigen mithin als Arglist zu werten wäre.
Hier ein Beispiel: Der Keller der veräußerten Immobilie ist ungenügend abgedichtet, was allerdings bei normalen Wetterverhältnissen unproblematisch ist und zu keinem sichtbaren Effekt führt. Nach einem Starkregenereignis sind aber plötzlich die Kellerwände feucht. Ein beauftragter Sachverständiger stellt nun fest, dass ein ähnliches Wetterereignis auch schon zu einer Zeit auftrat, als der Verkäufer noch das Haus bewohnte. Aufgrund der Bausubstanz muss davon ausgegangen werden, dass dieses in der Vergangenheit liegende Ereignis den Mangel ebenfalls offensichtlich gemacht hat. Es kann also davon ausgegangen werden, dass der Verkäufer diesen Mangel kannte. Er hätte somit darauf hinweisen müssen. In diesem Fall kann er nicht auf einen im Kaufvertrag vorhandenen Ausschluss versteckter Mängel verweisen.
Möglichkeit einer Einigung mit dem Verkäufer
Eine Rückabwicklung des Kaufs wegen versteckter Mängel streben die wenigsten Käufer an. Doch eine Kaufpreisminderung ist oftmals auch außergerichtlich zu erreichen. Sie sollte in etwa dem Preis für die Behebung des Mangels entsprechen. Immobilienmakler raten an dieser Stelle dazu, den Verkäufer anzuschreiben, ihm den Sachverhalt objektiv zu schildern, ihn auf die Rechtsfolgen hinzuweisen und die Entschlossenheit zu betonen, das eigene Recht auch durchzusetzen. Das führt möglicherweise zu einem Vergleich, bei dem der Verkäufer sich auf eine Kaufpreisminderung einlässt. Deren genaue Höhe wäre dann auszuhandeln.
Versicherung gegen dieses Schreckensszenario
Natürlich läuft die Einigung mit dem Verkäufer selten vollkommen unkompliziert ab. Schwierig ist es zudem immer, die genauen Sanierungskosten oder wahlweise die Wertminderung der Immobilie durch den entdeckten Mangel zu beziffern. Nicht zuletzt erweisen sich natürlich einige Verkäufer als hartnäckig, sodass der Gang vor den Richter unabwendbar wird. Und immer ist ein solches Szenario aufwendig, ärgerlich, kostenintensiv und mit dem Risiko behaftet, dass der Käufer leer ausgeht, weil nicht eindeutig zu beweisen ist, dass der Verkäufer von dem verdeckten Mangel wusste.
Wir machen es Ihnen möglich, sich gegen solche unangenehmen „Überraschungen“ zu versichern. Das Unternehmen Partner Office bietet zu Absicherung der finanziellen Folgen von Schäden durch versteckte Mängel die Immobiliengarantieversicherung an. Die Police ermöglicht es, ganz bestimmte Teile der Immobilie über definierte Zeiträume abzusichern.
